家(新築一戸建・マンション)の売却時に損をしない税金の話

家(一戸建・マンション)を売却する際には、購入のときと同じように税金がかかるってご存知でしたか？
売却の際には、『譲渡所得(＝売却による利益)』に応じた税金がかかります。
税金について正しく最低限知っておくと、「思っていた以上に支払いが多かった！」と焦ることはありません。
そして税理士や税務署からアドバイスを受けた際の理解もスムーズになります。
ここではその中の代表的なものをピックアップして簡単にご紹介させていただきます。

【所得税・住民税】

マイホームを譲渡したときの所得税・住民税は、原則的には以下のように計算します。
(各種特例を適用できる場合がありますので、ご注意ください)

所得税	(収入金額－必要経費)×15％(もしくは30％)
住民税	(収入金額－必要経費)×5％(もしくは9％)

※(もしくは～)は短期譲渡のケース。
●収入金額
譲渡代金の総額になります。
●必要経費
取得費と譲渡費用があります。
取得費
土地…購入代金
建物…購入(新築)代金－償却費相当額
※償却費相当額は、建物などは期間が経過すると価値が減少すると考えられるため、以下の算式により価値の減少額を計算します。
購入(新築)代金×0.9×償却率×経過年数
※償却率は、木造住宅が0.031、マンションは0.015となります。
※経過年数の計算は、6ヵ月以上の端数は1年とし、6ヵ月未満の端数は切り捨てます。

【譲渡費用】

仲介手数料、収入印紙代など資産を譲渡するために直接必要な費用をいいます。
●長期譲渡と短期譲渡
譲渡した年の1月1日までの所有期間が5年を超えている場合を長期譲渡といい、所有期間が5年以下の場合を短期譲渡といいます。
長期譲渡と短期譲渡では税率が大きく異なるため注意が必要です。
●各種特例制度
一定の要件のもと各種特例制度の適用がありますので、詳しくは税務署等にご確認ください。
しかし前述のように税金が絶対にかかってくるかというと、実は多くの場合かかってこないのです。それは『3,000万円』特別控除の特例を使うことによってそうなるのです。

『3,000万円特別控除の特例はどのような特例ですか？』

この特例は、居住用財産の特別控除という特例で、居住用財産を譲渡して譲渡所得が発生する場合、
一定の要件を満たしていれば、譲渡所得のうち3,000万円までの部分は無税、3,000万円を超える部分は課税される制度です。
●特例の取扱い
居住用財産を譲渡した場合には、その譲渡所得の金額から3,000万円を控除することができます。
なお、譲渡所得の金額が3,000万円に満たない場合には、譲渡所得の金額を限度として控除することができます。
●居住用財産の範囲
この特例が適用できる居住用財産は、次の財産です。
居住用家屋(譲渡する年から過去3年以内に居住の用に供しなくなった家屋を含みます)
上記(1)の敷地だった土地等
災害で滅失した居住用家屋の敷地だった土地等(譲渡する年から過去3年以内に居住の用に供しなくなったものに限られます)
●適用できない場合
・配偶者、直系血族、生計を一にする親族などに対して譲渡する場合
・譲渡する年の前年・前々年度に譲渡した居住用財産について一定の譲渡所得の課税の特例を既に適用していた場合
・居住用財産の軽減税率の特例を除き、固定資産の交換の特例や収用交換等の場合の特別控除の特例などを適用する場合
●手続き
一定の書類を添付した所得税の確定申告書の提出が必要です。
この他、主に居住用財産の譲渡と住宅ローン控除との関係は注意が必要です。
適用、併用のできるできないがありますので、詳しくは税務署や税理士にご確認ください。
お住まいを売却するということは、大切な財産の扱いですから、
税金についても最低限は把握して対応をいたしましょう。

大野宅建では顧問税理士がこういった売却時にかかる税金の問題も、必要があればお客様のケースによって個別に無料相談の上適切なアドバイスを行っています。