年収400万で住宅ローンを借りるのに適正な借入額は？頭金なしは無謀？

住宅ローンを利用してマイホーム購入を検討しているが、年収面で不安が…という方は多いかもしれません。住宅ローンは年収によって借入可能な金額が異なってきます。頭金をいくら支払うのか、何年で返済するのかなど返済プランによっても借入額は変わってくるでしょう。今回は年収400万で住宅ローンを借りる場合の適正借入額がいくらなのかについて考えていきます。頭金なしで利用できるのかどうかも合わせて見ていきましょう。

年収400万の借入可能な額について

年収400万の場合、いくらまで借入可能なのでしょうか。年収400万円の場合、返済期間を30年～35年、金利1％だとすると、頭金の有無によって違いますが借入限度額の目安は約2,500万円～3,000万円ほどになります。この試算では返済金利を1％としていますが、金利が高くなれば借入可能な額は低くなります。住宅ローンの審査金利は金融機関によって異なるので、借入額は変動します。そのため、都度金融機関に確認するか、不動産の営業担当者に確認してみるのがよいでしょう。不動産の方は多くの住宅ローン審査を通していますので、経験豊富な営業担当の方であれば、審査通過できるかの温度感も相談できる場合があります。また、民間金融機関の住宅ローン商品なのか、フラット35なのかで借入額も変動しますのであくまでも目安として考えておきましょう。

無理がない借入可能額の考え方

住宅ローンを利用する際には、途中で返済が滞ることのないよう、無理のない金額を借り入れることが大事です。借り入れ時の計画通りに、住宅ローンの返済ができるとは限りません。住宅ローンの借入可能額を計算するには、以下のようなことも考慮しましょう。

生活費や税金がかかることを考慮する

住宅を購入するということは当然生活をするということ。生活には食費、光熱費、車の維持費、各種税金などさまざまな費用が必要です。固定費としてかかってくる費用は家族が多ければその分高くなりますし、車の維持費や住民税なども決して安いものではありません。特に、住宅の購入に伴って遠く離れた場所へ引っ越しをする場合には、物価が大きく変わる可能性もあるので注意が必要です。無理のない借入金額を算出するには、住宅ローンの返済額に加えてこれらの支払いも考える必要があるのです。

教育資金が増えることも念頭に計画する

お子様がいらっしゃる方は、教育資金に注意が必要です。教育資金はお子様が年齢を重ねるにつれて増えていくことが一般的なので、教育資金の出費は増えると考えておくのがおすすめです。今の時代、収入が増え続ける保証もないので、余裕を持った借入可能額にするとよいでしょう。

住宅ローン以外の借り入れがある場合は要注意

カーローンや他の金融機関での借り入れ（ショッピングローンや消費者金融の利用）などがあれば、借入可能金額は少なくなります。住宅ローンをフルに利用したい場合は、他の借り入れがない状態で審査に申し込むことをおすすめします。

無理のない返済額はいくら？

では無理のない返済額の目安とはいくらなのでしょうか。

一般的な返済負担率

返済負担率とは、年収の何％を返済に充当するかを示すパーセンテージのことです。金融機関によって審査基準の返済負担率は異なっていて、基準を超える返済負担率で申し込むと審査で落とされてしまいます。一般的な返済負担率は年収（税込）の25％だといわれています。つまり、月々の返済額の目安としては年収×25％÷12です。しかし、住宅ローンの種類によってはもう少し高めに設定されていることもあります。例えばフラット35の場合、年収400万以上の返済負担率は35％、400万未満の返済負担率は30％です。

年収400万の場合の毎月の返済額

毎月の返済額の上限は以下が目安となります。
1.一般的な返済負担率25％の場合
400万×25％÷12＝約8万3,000円
2.フラット35の返済負担率35％の場合（年収400万以上）
400万×35％÷12＝約11万6,000円
3.フラット35の返済負担率30％の場合（年収400万未満）
400万×30％÷12＝10万円
これらはあくまでも目安であって、実際は金利も含めた計算をする必要があります。例えば、金利1％で返済期間35年だとすると、100万円あたりの返済額は2,822円です。つまり、1.の返済負担率25％の場合、実際の月々返済額は2,822円×（借入額÷100万円）という計算式で求められます。

適正な住宅ローンの借入額

それでは具体的に、住宅ローンの適正借入額を計算してみましょう。

現実的な返済額を計算する
【条件：年収400万円、返済負担率25％、金利1％、返済期間35年】
年収400万で返済負担率25％の場合、上述のように借入限度額は約3,000万で、月々の返済額の目安は約8万3,000円になります。しかし、だからといって3000万円の物件を購入できるというわけではありません。住宅を購入すると固定資産税や都市計画税、修繕積立金などが継続的に必要です。固定資産税と都市計画税などの税金を毎年10万（毎月8,000円）、修繕積立金を毎月1万円支払うとすると、月々あたり約1万8,000円が固定費としてかかります。
つまり、実際に月々住宅ローンの返済に充てられる額は
8万3,000円－1万8,000円＝6万5,000円
となります。
この返済額に、金利を含めて借入金額を逆算すると
6万5,000円÷借入額100万円あたりの返済額2,822円×100万円＝約2,300万円
となり、2,300万円程度が適正な借入額ということになります。

住宅ローンの頭金なしは無謀？

住宅ローンの利用時に頭金は必須なのでしょうか？できれば頭金なしで利用したいという方も多いと思いますので、頭金のメリットや頭金なしの場合の対処法についてご紹介します。

頭金を用意するメリット

頭金を用意するメリットは、何といっても借入金額を減らせることです。仮に物件購入に必要な費用が3,000万円だとすると、頭金500万円があれば実際に借り入れするのは2,500万円で済みます。借入金額が下がれば審査にも通りやすくなり、月々の返済額も少なくなる、完済までが早いなど、負担の少ない住宅購入につながります。

頭金なしの場合の注意点

頭金を用意するメリットは多くありますが、数百万を用意するのは簡単なことではありません。万が一に備えた貯蓄のことも考えると、頭金なしで住宅ローンを利用したいと考えるのは当然です。ただし頭金なしの場合は、次のことに気をつけましょう。

返済期間を長くする
頭金なしの場合、どうしても借入金額が大きくなります。そこで月々の返済額をできるだけ減らすために、返済期間は長めに設定しましょう。

借入額を減らす
頭金なしということは、貯蓄にあまり余裕がない状況かと思われます。そのような状況で限度額いっぱいまで借り入れするのは危険です。また、借入金額を減らすことで審査に通りやすくもなります。

おわりに

ご紹介したように、年収400万で住宅ローンを利用することは十分可能です。金利1％、返済期間35年だとすると、適正借入額は約2,300万円となります。しかし、金利や返済期間など条件によって実際に借入可能な金額は変わるため、あくまでも目安としてお考えください。また、頭金なしでの住宅ローン利用も可能ですが、無理な借り入れにならないように返済期間を長くする、借入額を減らすなど負担が少なくなるように工夫する必要があるでしょう。