40歳台でマイホーム購入、住宅ローン返済は本当に大丈夫？

40歳台でマイホーム購入、住宅ローン返済は本当に大丈夫？

今日は、40歳台でマイホームを購入した場合の、住宅ローン返済について詳しく解説していこうと思います。

住宅ローンの最終完済年齢は皆さんご存じでしょうか？
実は79歳まで住宅ローンを組むことは可能です。
なので35年返済を例にすると、
79歳ー35年＝44歳までに住宅ローンを組むことが出来れば、35年返済の住宅ローンを組むことが可能になるわけです。
しかし、現実的には79歳まで返済する方は多くはありません。
大体平均すると、退職金等で一括返済してしまう方が多いように感じます。

それでは、これより本題のお話に入りたいと思います。

「家は40歳台で買っても大丈夫！今の30歳台が40歳になったときに1,000万円以上おトクになるマイホーム購入法」のお話です。

賃貸に住むと家賃がもったいない、という考えは30年前の昔話。
現在30歳台の新婚カップルは、結婚と同時に新築戸建を買うケースが増えています。

背景には、「コロナ禍の中テレワークが増え自分の部屋が欲しい」「賃貸に住んで家賃を払い続けるのはもったいない」という堅実な30歳台ならではの意識変化があるようです。

では40歳台の方は、マイホームを購入し住宅ローンを組むというのは、デメリットばかりでリスクが大きいのでしょうか？
このような不安を持つ40歳台の方は非常に多いような気がします。

結論から申し上げると、40歳台でも30歳台でマイホームを購入し住宅ローンを組むより、メリットもあります。

一つ目は、40歳台は30歳台と比較して、ライフスタイルが固まってきているため、ライフスタイル変化による買い替えの可能性が低くなることです。
二つ目は、40歳台までに頭金をしっかり貯めることにより、住宅ローン返済期間を短くすれば、返済支出を1,000万円以上も減額可能となることです。

一つ目のメリットについてご説明します。

「ライフスタイル変化による買い替えの可能性が低くなること」

30歳台で、これから結婚する、結婚したばかりという人は、今後どんなライフスタイルになるかわからない部分も多いはず。
子どもを何人産むのか、転職して勤務地が変更になるのかなど、予測できない要素がずいぶん多いのも事実です。
しかも、いまの30歳台における現実は、住宅を買ったら「今後、住み替えるのは難しい」という前提で考える必要があります。

今の50歳台～60歳台の人達にとっては、家の買い替えは当たり前のことでした。
結婚当初は公団に住み、頭金を貯めてマンションを購入し、マンションが値上がりしたら売却して、頭金として一戸建を購入していたのです。
ところが、今の時代は昔と違い不動産価格の上昇を期待できません。
頭金を入れずに住宅ローンを組むと、マンションの価値よりも住宅ローン残高のほうが多くなることも想定されます。
最初に買ったマンションのローンを返済しながら、お金を貯めるのは至難の業です。
なので、30歳台の人達にとって、マイホーム購入は「終の住み処」を決めることに等しいのです。
しかし、「どんな住宅がほしいか」を考えるのは、ライフスタイルがある程度固まる40歳台以降にするのが理想的だと思います。

次に、二つ目の理由についてです。

「頭金が少ないと、利息だけで1000万円も多く支払うことになる。」

住宅ローンで利息をできるだけ減らすには、「頭金をなるべく多く入れ、返済期間をできる限り短くする」ことが大切です。
具体的に言えば、30歳台で頭金ゼロの35年ローンを組むよりは、10年かけて頭金を貯め、借入額を少なくして、40歳で25年の住宅ローンを組んだほうがおトクだということです。

例えば、4,000万円の新築戸建を購入するケースで試算してみましょう。
「30歳台で頭金ゼロ、35年返済」の住宅ローンを組むと、支払い利息は金利2.5％でも約1,945万円にもなります。
「40歳までに頭金2,000万円を貯め、2,000万円借りて25年返済」でローンを組むと、金利3.0％としても利息は約1,005万円です。
つまり、10年待って頭金を貯めれば、支払い利息は総額1,000万円近くも減らせることになります。

このように、40歳台で住宅ローンを組んでも頭金の貯蓄をしっかりと行っていれば、住宅ローンの利息を減らすことができ、30歳台でマイホームを購入するよりも大きなメリットがあります。

「ローンを組んでしまっている人は60歳までの完済を目指すこと」

では、「もう家を購入してしまった」という人はどうすればよいのでしょうか。
大事なのは、「60歳までの完済計画」を立てることです。

「60歳までに住宅ローンを完済できるかどうか」は、これから住宅ローンを組む人にとっても非常に大切なポイントとなります。
今の30歳台は、65歳になるまで年金が受給できないからです。
60歳以降に住宅ローンの返済を引きずってしまうと、家計が破綻してしまうリスクもあります。
住宅ローンを抱えている人は、銀行へ行って60歳時のローン残高を試算してもらいましょう。
退職金をあてにせずにローンを完済すると、60歳以降の生活を安心して迎えられます。

住宅ローンを借りる時ですら、自分から金融機関に聞かなければ、ローン残高の推移は教えてもらえません。
「住宅ローンを返してきたつもりが思った以上に減っていなかった」
「50歳を超えてから、退職時に2,000万円以上もローンが残ることに気づいた」といったパターンも決して珍しくありません。
20年後、30年後に後悔しないためにも、住宅ローンは賢く利用することが大切です。

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